返回首页

|

加入收藏

|

设为主页

|

联系我们

|

政策解读

    威海市国土资源局负责人做客行风热线回答市民疑问

    发布日期:2016-12-15访问次数: 信息来源:威海市国土资源局字号:[ ]


    威海市国土资源局负责人做客行风热线回答市民疑问

    一、地籍管理部分

    1、《不动产登记暂行条例》的出台,对于群众来说有什么好处?

    建立不动产统一登记制度,有利于方便企业、方便群众,减轻当事人的负担。分散登记时,在农村,当事人就要分别到4个不同的部门办理不同证件:住房要到建设部门办理《房屋所有权证》,宅基地要到国土资源部门办理《集体土地使用证》,承包的土地要到农业部门办理《农村土地承包经营权证》,栽种的树木要到林业部门办理《林权证》。在城市,当事人最少也要办两个证:到建设部门办理《房屋所有权证》,到国土资源部门办理《国有土地使用证》。各种证书繁多,不仅增加了群众办证的不便,而且增加了其时间、金钱成本。统一登记之后,在统一不动产登记依据的基础上,实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一,逐步实现一个窗口对外,减少办证环节,可以让当事人少跑路,大大减轻群众负担,方便企业和群众。

    2、实施不动产统一登记制度后,原有登记证书是否会作废?

       《暂行条例》将充分保护和稳定物权。不动产统一登记是行政管理体制改革的重要内容,目的是方便群众,提高行政效率,不是对产权关系的调整。《暂行条例》明确,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响;本条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

    3、房改房上市交易需要收取哪些费用,依据是什么?

    根据威海市人民政府办公室文件威政办发〔2001〕96号文件的有关规定,房改房上市交易需要收取的费用包括:售房价款1%的土地收益。依照省政府的规定,按出售房价款1%-3%的比例计算确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款,我市为推进房改房交易,搞活房产二级市场,仅收取1%的土地收益。

    4、经济适用房上市交易需要收取的费用,依据是什么?办理土地证需提交哪些资料?

    经济适用房上市交易,改变了土地的使用方式,需补办土地出让手续,交纳土地收益。根据《威海市人民政府关于修改<威海市区经济适用住房销售和退出管理办法>的决定》(威政发〔2011〕3号),第二十三条:“购买的经济适用住房自房屋所有权证发证之日起不满5年的,不得上市转让或用于抵押、担保、出租。满5年的,按照届时同地段普通商品住房平均市场价与经济适用住房政府指导价之间差价的60%,向市政府或环翠区政府、开发区管委交纳土地收益等价款后,经济适用住房可以上市转让或用于出租、抵押、担保。”

    办理土地证需要提交的材料包括:(一)房产过户后的房产证原件;(二)契税、土地收益缴纳凭证;(三)买卖双方身份证或相关身份证明;委托他人代理的应提交委托书。

     

    5、宗地内主建筑为住宅,系房改房,无土地证,根据威政办发〔2001〕96号、威国土资字〔2008〕17号等文件办理了分户土地登记后,剩余的位于分户土地登记楼房外的部分1-2层商业网点当时没有办理土地登记,现这部分业主申请办理土地登记的。

    解决方法和依据:就2002年以前我市城区违法占地住宅楼已取得房产证住户的土地登记发证问题,参照威政办发〔2001〕96号《威海市城市房地产开发建设用地清理整顿工作实施方案》、威国土资字〔2008〕17号《威海市国土资源局关于城区住宅楼土地登记发证历史遗留问题的处理意见》的规定,直接为住户办理划拨土地使用证。以后上市交易或住户主要要求时,按房屋交易价格或评估价格的1%缴纳土地收益金后,办理出让土地使用证。而网点使用性质为商业,不符合威政办发〔2001〕96号、威国土资发〔2008〕17号及等文件的规定,不能办理土地登记。

    6、城镇个人住宅如何办理土地证?办理土地证需要收取哪些费用?

    城镇个人住宅办理土地使用证:

    (一)持房屋所有权证及房主身份证到所在地的国土分局办事窗口申请,就可以为你发放土地证。

    (二)如果土地有查封、抵押、集体土地、违法用地等特殊情况暂不能办理的,经查明后,会及时通知。

    个人住房办理土地登记不收取任何费用。

    7、房地产转让或变更时,如何办理产权变更登记手续?

    根据《城市房地产管理法》的规定:在取得合法土地使用权的情况下,房地产转让或变更时,应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府变更或者更改土地使用权证书。

    8、我买了一个门市房,土地总证的用途为住宅,我怎样办理门市房土地证书?

    你购买的门市房用地的土地用途为住宅,如果城市规划有门市房,或者虽然城市规划没有门市房但门市房与住宅是不可分割的,你可持土地总证及房屋所有权证办理土地证,土地证的用途为住宅(门市房)。如果城市规划没有门市房并且门市房是与住宅分开的,你应当先办理将住宅用途改变为商业用途的土地手续,并按规定缴纳有关费用后,方可办理土地登记。改变用途按照如下规定操作:

    根据《土地管理法》的规定,建设单位使用国有土地,应当按照土地出让合同的约定或者政府批准划拨文件的规定使用土地,需要改变土地用途的,应当经当地人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准,重新签订土地使用权有偿使用合同或者签订土地使用权出让合同补充合同,并按规定补缴有关费用后,凭新批准用途的批准文件办理土地变更登记,领取国有土地使用权证书。

    9、我从房地产开发商手里购买一住宅,现房地产公司已经倒闭,我该如何办理土地证书?

    首先,如果你从房地产开发手里购买的住宅所占用的土地以出让方式取得的,你可以持房屋所有权证书以及房屋买卖合同直接办理土地登记手续,办理国有土地使用证;

    第二,如果你从房地产开发商手里购买的住宅所占用的土地是以划拨方式取得的,根据《房地产管理法》第三十九条第一款:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权限的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定,你应当按照以上规定首先办理土地出让手续后,才可以办理土地登记、领取国有土地使用权证。

    第三,如果你从房地产开发商受理购买的住宅所占用的土地是集体土地,应当先办理土地征用手续后,再予确权发证。

    你可持房证及房屋买卖合同,到所在地的国土分局或办事窗口,我们可确定你购买的住宅所占用土地是哪一类用地,然后具体告诉你应当怎样办理和提交什么资料。

    10、网点房或车库的发证问题

    如果网点房或车库与住宅楼连成一体的,可以办理土地使用证。如果是单独的网点或车库,占用土地是出让土地的,可以办理土地使用证;如果是划拨的,须按政府有关规定,补交出让金后,方可办理(单位自建自用的除外)。

    11、土地使用期限届满有何规定?

    《城市房地产管理法》第二十一条:对出让年限届满土地使用权如何处置做出了这样规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

    依据《物权法》第一百四十九条:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

    12、我从城乡结合部的村里(已转非)购买一住宅楼,如何办理土地使用证?

    已经转非的村里的土地为国有土地,其使用权类型为划拨,房屋买卖是一种土地使用权的转移,根据《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《房地产管理法》的有关规定,划拨的土地使用权房地产转让时,应当先经土地管理部门和房产管理部门批准,签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金或者转让所获收益抵交土地使用权出让金,并报有批准权限的人民政府审批。因此,应当由村按照划拨土地使用权转让的规定、经依法批准并缴纳土地出让金后,方可办理土地变更登记手续,领取国有土地使用证。

    13、城镇居民是否可以到农村申请宅基地或购买房屋?

    根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)规定:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

    14、具备什么条件才能申请农村宅基地?

    符合下列条件之一的可以申请使用宅基地:

    (一)达到法定婚龄,因结婚等原因,确需建设住宅分户的;

    (二)原住宅影响规划或因国家建设征用土地需要搬迁的;

    (三)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的;

    (四)现住宅破旧需翻新的;

    (五)县级以上人民政府规定的其他情形。

    不符合上述要求,或是非本村村民的或者本村村民将原住宅出卖、出租或将住宅改为经营场所后又申请宅基地的,不予批准。

    15、我想将自己的宅基地转让出去,需要什么样的条件?

    宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:(1)同一集体经济组织内部成员转让;(2)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;(3)转让行为征得集体经济组织同意后报政府审批。

    16、宅基地都需要怎样的审批程序?

    (一)建房村民向村委员会提出申请;(二)村民委员会根据当年住宅用地计划,召开村民会议或者村民代表会议,确定当年建房户名单,报镇人民政府审核;(三)镇人民政府对符合条件的,报县级土地行政主管部门审核,由同级人民政府批准,我市高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区范围内的农村村民建设住宅,报市土地行政主管部门审查,由市人民政府批准;(四)批准后由村民委员会张榜公布批准的建房户名单。农村村民住宅用地涉及占用农用地的,在批准住宅用地前,土地行政主管部门必须依法逐级向市以上人民政府申请办理农用地转用审批手续。

    我们根据农村建房的实际需求,坚持每年安排100-150亩的用地指标,切实解决农村宅基地安排无指标的问题,让那些急需建房的农民能够及时得到审批和建设。对符合村庄规划、土地利用总体规划和个人建房条件的农户,以及倒房户、受灾户、特殊困难户和旧村改造过程中确需安排的农户,优先予以考虑审批。农村村民新建、改建、扩建住宅,应充分利用村内空闲地、未利用地及原有宅基地。凡村内有空闲地、未利用地及原有宅基地未充分利用的,不得批准占用耕地。

    同时,按照依据目前城市规划的要求,城市规划控制区内不再批准宅基地,鼓励村集体为符合建房条件的农户集中建设统一规划的住宅楼。

     

    土地抵押相关问题:

    17、用土地作抵押时,和银行签订抵押合同后,为什么还要办理土地使用权抵押登记?

    根据《中华人民共和国物权法》的规定:土地使用权作抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。你和银行签订的土地使用权抵押合同,只用通过土地管理部门的登记才能生效,未经登记的土地使用权抵押合同无效。

    18、哪些土地不能抵押?

    根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定:下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产。

    19、哪些土地可以设定抵押?

    根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定:(一)以出让方式取得的土地使用权(二)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物(三)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权(四)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权。

    20、房屋和土地使用权分别抵押后,因处置房屋引起房与地分家的如何处理?

    根据《房地产管理法》及《物权法》的有关规定:房屋抵押时,其占用范围内的土地使用权随之抵押,土地使用权抵押时,其地上建筑物随之抵押,房屋与土地分别抵押是不规范的。因此处置房屋引起房与地分家的,根据房与地转让一致的原则,在处置房屋时,应当由土地使用者与现房屋所有者达成协议后,将土地使用权与房屋一起折价处理。

    21、有了政府批文,为什么还要办理土地登记?土地登记有什么法律效力?

    办理土地登记时法律的规定。我国的土地使用制度与其他国家仅采用登记制度不同,我国采用土地审批与登记两种制度,土地必须经过审批才能使用,根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。根据《土地管理法》的规定:依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。有了政府批文、不等于你的权利受到法律保护。土地登记的法律效力表现在两个方面:一是依法登记的土地的所有权受法律保护,当土地所有权和使用权受到侵犯时,可以请求行政机关或司法机关给予保护;二是任何单位或个人不得侵犯他人已经登记的土地所有权和使用权,否则,应当承担相应的法律责任。

    22、房地产开发项目综合验收结束并办理分户房产证后,开发商申请办理分户土地登记,国土局受理并审查开发商提交的材料发现整个小区容积率超标,导致不能办理分户土地登记,怎么办?

    根据《威海市城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》(威政办发〔2009〕132号)第二十三条的规定:原属于“招拍挂方式”出让的,除工业用地外,对增加部分建筑面积,按现行评估单位楼面地价2倍的标准补交土地出让金;如现行评估单位楼面地价低于原出让单位楼面地价,按原出让单位楼面地价2倍的标准补交土地出让金。原属于协议出让的,除工业用地外,对增加部分建筑面积,按现行评估单位楼面地价2倍的标准补交土地出让金。根据上述规定,开发商应向国土部门缴纳超出部分建筑面积的出让金后,方可办理土地分户登记。


    二、征地管理部分

    1我们村的地最近被征走了,我想知道什么样的征地才是符合法律规定的?

    2011年,《山东省土地征收管理理办法》对征地程序作出如下规定:(1)征地前公告。由市、县人民政府发布拟征收土地公告,让大家知道政府要征地了。荣文乳三市征地,由各自政府发布征地公告,四区征地公告由威海市人民政府发布。(2)土地征收实地勘测调查。由国土资源部门会同有关部门单位及土地承包户或土地使用权人、勘测单位共同核实征收土地的位置、面积、权属、地类、地上建筑物及其他附着物、青苗等,调查结果由相关权利人签字盖章予以确认。(3)拟定补偿安置方案并公示。由国土资源部门会同财政人社部门、土地所在乡镇政府、村集体共同拟定土地征收补偿安置方案,报请土地征收实施主体同意后在被征地所在村进行公示。(4)听证。补偿安置方案公示后,群众对补偿安置方案有异议的,应按规定组织被征地村权利人代表召开听证会,做好听证笔录。不申请听证的,由被征地集体经济组织出具放弃听证证明。(5)签订征地协议。土地征收补偿安置方案经公示、听证后,由国土资源部门会同财政、人力资源和社会保障部门与村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。(6)逐级报有批准权的政府批准。(7)批准后公告。征收土地批准后10日内,由设区市、县人民政府将批准的政府、文号、位置、用途、补偿安置方案在被征地村发布征收土地公告,并按照批准的补偿安置方案进行补偿。

    只要符合以上程序的征地都是合法的。

    2、我市的征地补偿标准是什么?

    征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等,现在将前两项合并为征地区片综合地价。

    (1)省政府批准我市的征地区片综合地价标准为:威海市区分为四个区片,分别为每亩10万元、6.3万元、4.8万元、4.2万元。荣成、文登都是分为三个区片,分别为5.7万元、4.6万元、4万元;乳山分为三个区片,分为别5万元、4.1万元、3.8万元,区片的划分都有明确的范围和界限,征地补偿标准严格按照标准执行,在哪个区片范围内征地就执行哪个区片的征地价格标准。(省政府规定,区片综合地价每三年调整一次,上述标准是自2013年1月1日公布施行的)。

    (2)青苗和地上附着物补偿费。按照省物价局、财政厅、国土资源厅三部门批复的《威海市地上附着物和青苗补偿标准》(鲁价费发〔2010〕243号)执行,这个标准是去年经威海市物价、财政、国土三部门共同调整制定的。

    3、我的承包地全部被征收了,村里也没有条件再另外调整土地给我,也不给我其他安置,按规定我能得多少补偿费?

    依据《山东省土地征收管理办法》,对农民集体所有的土地全部被征收或征收土地后没有条件调整承包土地的,其土地征收补偿费的80%要支付给土地承包户,主要用于被征收土地农民的社会保障、生产生活安置,其余的20%支付给被征收土地的农村集体经济组织。

    4.关于征地信息公开问题(群众反映不知道本村土地被征收)

    依据《山东省土地征收管理办法》有关规定,拟征收农民集体所有的土地,市、县人民政府应当在该农村集体经济组织所在地发布征收土地公告。征收土地公告应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补偿标准等内容。我市土地征收工作严格按照征收程序,实施征收之前在拟被征地农村集体经济组织村务公开栏张贴征地公告,同时也通过国土资源局门户网站发布有关征地信息。

    5、什么样的土地属于设施农用地,能不能详细说说?

    设施农用地分为畜禽养殖类、水产养殖类、工厂化作物栽培类、直接服务农村村居生产生活的部分设施用地等四大类,每类设施农用地又分为生产设施用地和附属设施用地。

    设施农用地必须符合土地利用总体规划,且应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地,不占或少占耕地,严禁占用基本农田。生产结束后由经营者负责复耕或恢复原状,并经当地国土资源部门验收合格。

    6、申请设施农用地需要什么程序?

    申请设施农用地需要以下程序:(一)经营者办理项目立项手续。设施农业经营者应拟定设施建设方案,通过乡、镇人民政府(街道办)审查同意,按行政管理关系分别报各市、区农业主管部门或海洋与渔业(主管)局、畜牧兽医局审查批准立项,各主管部门应自接受申请日起15个工作日内给予正式意见。(二)经营者持自然人或法人证明、业务主管部门批准的立项文件和设施农用地申请书等相关材料,到当地县(市、区)国土资源部门申请用地审核,国土资源部门审核土地规划条件、用地规模等,经审核同意的,在20个工作日内出具选址建议书,经营者依法与农用集体经济组织及承包户签订土地承包经营权流转合同,由国土资源管理部门报县(市、区)人民政府批复。(三)当地县(市、区)国土资源部门为其办理设施农用地备案手续,颁发设施用地备案证明。设施农用地备案期限一般为5年,备案期满后,经营者可根据经营情况申请续期。


    三、土地利用部分

    1、什么是基准地价?我市市区现行的土地基准地价标准是多少?(某一级某一用途的土地值多少钱?)

    基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

     

    用途

    项目

    一级地

    二级地

    三级地

    四级地

    五级地

    六级地

    商业

    基准地价

    (元/平方米)

    4000

    2530

    1800

    864

    720

    600

    楼面地价

    (元/平方米)

    3333

    2108

    1500

    720

    600

    500

    幅度(±%

    30

    30

    30

    20

    20

    20

    上限(万元亩)

    346.7

    219.3

    156

    69.1

    57.6

    48

    中限(万元亩)

    266.7

    168.7

    120

    57.6

    48

    40

    下限(万元亩)

    186.7

    118.1

    84

    40.3

    33.6

    28

    住宅

    基准地价

    (元/平方米)

    2300

    1720

    1320

    780

    600

    504

    楼面地价

    (元/平方米)

    1917

    1433

    1100

    650

    500

    420

    幅度(±%

    30

    30

    20

    20

    20

    20

    上限(万元亩)

    199.3

    149.1

    105.6

    62.4

    48

    40.3

    中限(万元亩)

    153.3

    114.7

    88

    52

    40

    33.6

    下限(万元亩)

    107.3

    80.3

    70.4

    41.6

    32

    26.9

    工业

    基准地价

    (元平方米)

    750

    570

    390

    320

    300

    幅度(±%

    30

    30

    20

    10

    4

    上限(万元亩)

    65

    49.4

    31.2

    23.4

    20.8

    中限(万元亩)

    50

    38

    26

    21.3

    20

    下限(万元亩)

    35

    26.6

    20.8

    19.2

    19.2

    2、我市市区现行的土地级别是怎样划分的?(或某一土地属于哪一级别?)

    我市市区土地采用分类定级,即商业、住宅、工业三种用途土地确定土地级别。

    商业用地分为六级,其范围是:

    一级商业用地:从威海湾华润中心地块南侧沿沧口路向西至塔山中路,沿塔山中路向北至大众路,沿大众路向西至统一路,沿统一路向北至顺河街,沿顺河街向西至古寨东路,沿古寨东路向北至花园中路,沿花园中路向东至西北山路,沿西北山路向北至宫松岭路,沿宫松岭路、菊花顶路向东至北山路,沿北山路向南至海滨北路,沿海滨北路向西至海港大厦东侧,沿海港大厦东侧至威海湾,该线范围内的土地。

    二级商业用地:(1)从威海湾沿威海港国际客运中心西南侧至海埠路,沿海埠路向南至大庆路,沿大庆路向西至香港路,沿香港路向南至珠海路,沿珠海路向西至嵩山路,沿嵩山路向北至环山路,沿建成区边缘至福山路,沿福山路向北至环山路,沿环山路向西至沈阳路,沿沈阳路向北至文化西路,沿文化西路向西至火炬八街,沿火炬八街向北至国际海水浴场,经碧海庄园地块外侧沿远遥墩、古陌岭、雕山向东至环海路、江古嘴,该线范围内除一级地以外的土地。(2)刘公岛土地。

    三级商业用地:(1)高区怡园、田和街道办事处,环翠区竹岛、嵩山街道办事处,经区皇冠、凤林、西苑街道办事处,除一、二级地以外的土地。(2)孙家疃街道办事处除二级地以外的土地。(3)千山路、东鑫路以北的张村镇土地。(4)温泉路以北、海埠南路以西的温泉镇土地。

    四级商业用地:(1)千山路、东鑫路以南的张村镇土地。(2)温泉路以南、海埠南路以东的温泉镇土地。(3)羊亭镇土地。(4)东安路以南、五渚河以西的崮山镇土地。(4)崮山镇除东安路以北、五渚河以东的土地。

    五级商业用地:草庙子镇、初村镇土地。

    六级商业用地:(1)东安路以北、五渚河以东的崮山镇土地。(2)泊于镇、桥头镇、苘山镇、汪疃镇土地。

    住宅用地分为六级,其范围是:

    一级住宅用地:从威海湾沿威海港国际客运中心西南侧至海埠路,沿海埠路向南至大庆路,沿大庆路、上海路向西至青岛中路,沿青岛中路、青岛北路向北至崂山路,沿崂山路向西至统一南路,沿统一南路向北至渔港路,沿渔港路向西,经戚家夼隧道至统一路,沿统一路向北至顺河街,沿顺河街向西至古寨东路,沿古寨东路向北至文化中路,沿文化中路、文化西路向西至涝台河,沿涝台河向北至入海口,该线以北的土地。

    二级住宅用地:(1)从海埠路、滨海大道路口,沿滨海大道向东至老虎窝、红石山山脊,沿红石山山脊向南至东安路,沿东安路向西至海埠路,沿海埠路向南至凤林路,沿凤林路向西至嵩山路,沿嵩山路向北至环山路,沿建成区边缘至福山路,沿福山路向北至环山路,沿环山路向西至沈阳路,沿沈阳路向北至大连路,沿大连路向西北至文化西路,该线以北、一级地范围以外的土地。(2)刘公岛土地。

    三级住宅用地:(1)高区怡园、田和街道办事处,环翠区竹岛、嵩山街道办事处,经区皇冠、凤林、西苑街道办事处,除一、二级地以外的土地。(2)千山路、东鑫路以北的张村镇土地。(3)温泉镇土地。

    四级住宅用地:(1)千山路、东鑫路以南的张村镇土地。(2)羊亭镇土地。(3)东安路以南、五渚河以西的崮山镇土地。

    五级住宅用地:草庙子镇、初村镇土地。

    六级住宅用地:(1)东安路以北、五渚河以东的崮山镇土地。(2)泊于镇、桥头镇、苘山镇、汪疃镇土地。

    工业用地分为五级,其范围是:

    一级工业用地:(1)从威海湾至海峰路,沿海峰路向西至滨海大道,沿滨海大道向北至海瞳路,沿海瞳路向西至海滨南路,沿海滨南路向北至平度路,沿平度路向西至青岛中路,沿青岛中路、青岛北路向北至四方路,沿四方路向西至塔山中路,沿塔山中路向北至大众路,沿大众路向西至统一路,沿统一路向北至顺河街,沿顺河街向西至古寨东路,沿古寨东路向北至花园中路,沿花园中路向东至西北山路,沿西北山路向北至花园北路,沿花园北路向东至古陌路,沿古陌路向北至宫松岭路,沿宫松岭路、菊花顶路向东至戚东夼路,沿戚东夼路向南至东山路,沿东山路向东至环海路,沿环海路向东向北至合庆半月湾,该线范围内的土地。(2)刘公岛土地。

    二级工业用地:从威海湾沿威海港国际客运中心西南侧至海埠路,沿海埠路向南至凤林路,沿凤林路向西至嵩山路,沿嵩山路向北至环山路,沿建成区边缘至福山路,沿福山路向北至环山路,沿环山路向西至火炬路,沿火炬路向北至世昌大道,沿世昌大道向西至威海影视城东北侧入黄海,该线以北除一级地以外的土地。

    三级工业用地:(1)高区怡园、田和街道办事处除一、二级地以外的土地。(2)张村镇除二级地以外的土地。(3)经区皇冠、凤林、西苑街道办事处,环翠区嵩山街道办事处,除一、二级地以外的土地。(4)温泉镇土地。

    四级工业用地:(1)东安路以南、五渚河以西的崮山镇土地。(2)初村镇、羊亭镇、草庙子镇土地。

    五级工业用地:(1)东安路以北、五渚河以东的崮山镇土地。(2)泊于镇、桥头镇、苘山镇、汪疃镇土地。

     

    3、国有建设用地使用权有偿使用的方式:

    《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有建设用地使用权有偿使用的方式包括:(1)国有建设用地使用权出让;(2)国有建设用地租赁;(3)国有建设用地使用权作价出资或者入股。”

    土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    国有土地租赁,是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。

    国有建设用地使用权作价出资或者入股,是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司,相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。

    4、出让的土地使用权改变用途如何办理用地手续?

    (1)出让合同和法律、法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的,应当由市、县人民政府收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿,补偿金额根据剩余年期出让土地使用权价格确定)后,依法重新公开出让。

    (2)出让合同和法律、法规、行政规定没有约定或明确规定的,土地使用者应当按规定报经出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)和城市规划行政主管部门批准,批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

    5、在企业改制中划拨土地处置方式有哪几种?

    根据企业改制的不同类型和企业用地的规划用途,主要采取三种方式进行处置,即出让、租赁和作价入股或作价出资。

    6、办理企业改制土地资产处置手续?

    办理企业改制土地资产处置手续,应经过以下步骤:

    首先,要进行地价评估。即改制企业持有的批复文件、《国有建设用地使用权证》等相关资料委托威海市土地评估所对拟改制的土地资产进行评估。

    其次,要进行地价确认。即评估结束后,由企业持土地评估报告到我局申请确认评估价格,由我局出具确认报告。

    再次,要进行土地资产处置。即改制企业根据资产经营状况,自行拟定土地资产处置方案,填写《企业改制土地资产处置方案审批表》,报我局批准。

    最后,要办理用地手续。企业使用划拨土地的,改制企业持原土地批复文件、《国有建设用地使用权证》、企业改革领导小组批准企业改制批复文件、国资局关于企业改制资产界定处置的批复、土地评估报告、土地确认文件、土地资产处置方案的批复、改制后企业《营业执照》及法人身份证明等文件资料向我局提出书面用地申请,经我局上报市政府审批后,下发用地批准文件,企业凭批准文件等资料办理土地登记发证手续。企业使用出让土地的,可以直接办理变更登记手续。

    7、土地使用权如何延长年限?地上建筑物如何处理?

    物权法规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属有约定的,按照约定;没有约定的或约定不明确的,依照法律行政法规的规定办理。”

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条中明确规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该块土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

    《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得。”

    8、企业竞买工业用地,具体如何办理?

    1.竞买人根据国土部门发布的挂牌出让公告,登陆威海市国土资源交易网,下载相关文件。2.竞买人在交易网上提出竞买申请。3.竞买人一次性缴纳竞买保证金,交易系统自动确认其竞买资格。4.竞买人网上报价及网上竞价。5.交易系统自动确认当前最高报价为此次网上挂牌出让的最终有效报价,出价最高者为竞得人。6.签订成交确认书。7.竞得人凭成交确认书及相关资料依法报批完成工业项目立项、环境影响评价等有关手续后,国土资源部门与成交单位签订《国有建设用地使用权出让合同》。8.依据出让合同缴纳土地出让金。

    9、什么是闲置土地?对闲置土地是如何处置的?

    闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

    具体下列情形之一的,也可认定为闲置土地:

    (一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;(三)法律、行政法规规定的其他情形。

    对闲置土地的处置:处置方案可以选择下列方式(一)延长开发建设时间,但最长不得超过1年;(二)改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设;(三)安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发,土地增值的,由政府收取增值地价;(四)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;(五)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者,对原建设项目继续开发建设,并对原土地使用者给予补偿;(六)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书,将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时,政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

    已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,1年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

    在城市规划区范围内,以出让等方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定动工开发期限满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。

    10、威海工业用地出让价格是多少?

    工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。根据《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)的要求,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。我市三市及市区的工业用地最低出让价被化为三个等别,其中环翠区最高,为七等,其最低出让价格不得低于每平方米288元(每亩19.2万元);荣成和文登被划为九等,其最低出让价格不得低于每平方米204元(每亩13.6万元);乳山被划为十一等,其最低出让价格不得低于每平方米144元(每亩9.6万元)。

    11、工业用地挂牌出让流程

    1.编制国有建设用地供应计划报政府审批后,向社会公开。2.国土资源部门接受用地预申请。3.国土部门委托规划部门对拟出让地块进行控制性规划设计或详细规划设计,征求发改、环保等部门意见。4.规划部门对拟出让地块进行控制性规划设计或详细规划设计,发改、环保等部门出具相关指标要求。5.国土资源部门实施土地征收或收回,并报批。6.国土资源部门拟定土地出让方案,行文上报市政府。7.经审批后,国土资源部门发布挂牌出让公告。8.国土资源部门组织网上挂牌出让活动,出价最高者为竞得人。网上交易结束后5日内签订《国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》。9.国土资源部门将出让结果在土地市场动态监测与监管系统及中国土地市场网上公示,向社会公开。10.国土资源部门与成交单位签订《国有建设用地使用权出让合同》。11.依据出让合同缴纳土地出让金。

    12、申请成立土地评估机构需要哪些条件?

    根据《山东省土地评估中介机构注册办法》,土地评估中介机构实行注册制度。申请在全省范围内执业并符合条件的土地评估中介机构,应向省土地估价师协会申请注册。土地评估中介机构注册申请材料经设区的市土地估价师协会或市国土资源管理部门审核后上报山东省土地估价师协会。申请在全省范围内执业的土地评估中介机构需具备以下条件:(一)法定代表人(或执行合伙人)应具有执业土地估价师资格,且具有2年以上注册执业经历;(二)具有3名以上(含3名)注册土地估价师;(三)公司注册资本或合伙企业出资额10万元人民币以上;(四)注册土地估价师所占机构股份或者出资总额不低于60%。

     

    四、土地规划部分

    1、用地不符合土地利用总体规划怎么办?

    用地不符合规划的不予批准用地,对确需用地的建设项目,必须调整规划,调整的规划经批准后方可申请用地。《土地管理法》第26条规定:“经批准的土地利用总体规划的修改,须经批准机关批准,未经批准,不准改变土地利用总体规划确定的土地用途。”我市土地利用总体规划刚刚批准实施,按上级要求,近期不会组织规划修改。

    2、政府为什么每年都能征地,怎么管理的?

    国家实行的是土地利用年度计划管理,每年都给我市下达土地利用计划指标,规定当年的新增建设用地总量。《土地利用年度计划管理办法》第十二条规定“新增建设用地计划指标实行指令性管理,不得突破”,我们严格执行土地利用计划,按照计划批准农用地转用,进行征地。

    3、建设项目落地,需要计划指标怎么办?

    每年的土地利用计划由省政府下达给我市,计划下达后由市政府按照各市区的经济社会发展和用地情况进行分解,并下达给各市区政府、管委。项目建设需要新增建设用地,占用当年的土地利用计划的,项目单位需要与当地政府、管委沟通,安排当年的计划。

     

    五、执法监察部分

    1、农村村民非法占用土地建住宅如何处理?

    《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定:“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

    超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。”

    2、非法占用土地的表现形式?

    我国现行土地管理法律、法规的规定,非法占用土地的行为有以下表现形式:

    (1)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的;(2)农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的;(3)超过批准的数量占用土地的;(4)依法收回非法批准、使用的土地,有关当事人拒不归还的;(5)依法收回国有土地使用权,当事人拒不交出土地的;(6)临时使用土地期满,拒不归还土地的;(7)不按照批准的用途使用土地的;(8)不按照批准的用地位置和范围占用土地的;(9)在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦,经责令限期改正,逾期不改正的;(10)在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的;(11)在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物,重建、扩建的。(12)单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的。

    3、非法占用土地的法律责任:

    根据《土地管理法》第七十六条规定“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款(《土地管理法实施条例》第四十二条规定处非法占用土地每平方米30元以下罚款);对非法占用土地单位的直接的负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。”

    4、单位征用村土地后至今未建设,土地闲置多年,按规定如何处理?

    《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定:“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕地并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

    5、在承包地里建畜舍进行养殖是否违法?

    根据国土资源部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(国土资发〔2010〕155号)及山东省国土资源厅、山东省农业厅、山东省海洋与渔业厅、山东省畜牧兽医局《关于完善设施农用地管理的实施意见》(鲁国土资发〔2012〕3号)的规定,对规模化养殖用地区别不同情况,采取不同的扶持政策。对设施农业项目生产设施和附属设施直接用于或者服务于农业生产的,按农用地管理,不需要办理农转用审批手续。对工厂化、企业化经营的,需建设永久性建筑物的,应按建设用地管理和报批,否则属违法占地。但是必须符合:1.严禁占用基本农田;2.必须符合土地利用总体规划;3.必须依据审批程序向畜牧部门提出申请立项后,由国土资源管理部门审核同意报县级人民政府批复。

    6、非法转让土地的表现形式有哪些?

    (1)未经批准,非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的;(2)不符合法律规定的条件,非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的;(3)将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的;(4)不符合法律规定的条件,擅自转让房地产开发项目的;(5)以转让房屋(包括其他建筑物、构筑物),或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润,或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动,或者以置换土地等形式,非法转让土地使用权的;(6)买卖或者以其他形式非法转让土地的。

    7、非法转让土地的负什么法律责任:

    依据《土地管理法》第七十三条规定“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其它设施,恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其它设施;可以并处罚款(罚款额为非法所得的50%以下);对直接负责的主管人员和其它直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    8、村委将集体所有的土地出租或者转让用于非农业建设的,如何处理?

    集体土地必须经过省政府甚至国务院批准办理农转用手续,严重违法了《土地管理法》和国家土地及产业政策。这种“以租代征”的违法行为是我们重点的查处对象,我局将组织力量,对全市土地违法行为进行全面清查,进一步规范我市土地管理秩序,也希望广大农民和听众积极支持我们的工作,发现问题及时向我局举报。

    《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。”依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定“罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。”

    9、破坏耕地的表现形式以及占用耕地建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土应如何处理?

    破坏耕地的行为有以下几种形式:

    (1)占用耕地建窑、建坟,破坏种植条件的;

    (2)未经批准,擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的;

    (3)非法占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田,毁坏种植条件的;

    (4)拒不履行土地复垦义务,经责令限期改正,逾期不改正的;

    (5)建设项目施工和地质勘查临时占用耕地的土地使用者,自临时用地期满之日起1年以上未恢复种植条件的;

    (6)因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的。

    破坏耕地的实质是耕地质量遭到破坏,质量的破坏主要表现为原有耕地出现种植条件恶化、土地退化,水土流失等现象且不易恢复.种植条件遭到破坏的标准程度,由市、县国土资源部门作出技术鉴定。

    《刑法》第三百四十二条规定“违反土地管理法规,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,即破坏基本农田五亩以上、基本农田以外的耕地十亩以上,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”

    10、在临时使用的土地上修建永久性建筑物的应如何处理?

    《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不超过两年。”依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条规定“由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。”

    11、非法采矿的表现形式及法律责任?

    (一)无证开采行为:包括无采矿许可证开采矿产资源的;采矿许可证被注销、吊销后继续开采矿产资源的;未按采矿许可证规定的矿种开采矿产资源的;其他未取得采矿许可证开采矿产资源的情形。

    (二)越界采矿行为。指采矿权人擅自超出采矿登记机关批准的矿区范围。

    (三)无证勘查。包括未取得勘查许可证擅自进行勘查和超越批准的勘查区块范围进行勘查。

    (四)未经批准,擅自进行滚动勘探开发、边探边采或试采。

    (五)买卖、出租或者以其他形式转让矿产资源。

    (六)未经批准,擅自转让探矿权、采矿权。

    12、非法采矿应负的法律责任

    山东省实施《矿产资源法》办法第三十一条规定:未取得采 矿许可证擅自采矿的,由地质矿产主管部门责令停止开采,赔偿损失,没收采出的矿产品和违法所得,可以并处违法所得百分之五十以下的罚款,没有违法所得的,可以并处5万元以下的罚款;拒不停止开采的,县级地质矿产主管部门可以封闭井口,查封采矿设备和工具;造成矿产资源破坏构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    山东省实施《矿产资源法》办法第三十二条规定:超越批准的矿区范围采矿的,由地质矿产主管部门责令退回本矿区范围内开采,赔偿损失,没收越界开采的矿产品和违法所得,可以并处违法所得百分之三十以下的罚款,没有违法所得的,可以并处3万元以下的罚款;拒不退回本矿区范围内开采,造成矿产资源破坏的,吊销采矿许可证,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    对无证勘探或未经批准,擅自进行滚动勘探开发、边探边采或试采的,责令停止违法行为,予以警告,可以并处10万元以下的罚款。

    对未经批准,擅自转让探矿权、采矿权的,责令改正,没收违法所得,处以10万元以下罚款。情节严重的,由原发证机关吊销采矿许可证。

     

    六、土地储备交易部分

    1、什么样的土地,政府可以收回,法律依据是什么?

    根据《土地管理法》等规定,下列土地可以收回:一是为公共利益需要;二是为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;三是土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;四是因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;五是公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

    2、怎么办理土地收回手续?

    国土部门根据土地收回的类型,依据有关规定,与原土地使用者签订土地收回协议,报市政府批准,注销原土地证。

    3、收回土地补偿标准怎么确定?

    根据有关规定,原则上按照原土地的用途、性质进行评估,经双方确认后确定。具体是原用途为商业、住宅的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿;原为工业等其它用途的,按原批准用途、位置,由具有资质中介机构进行重置价格评估,评估经双方确认后确定。

     

    七、地租征收部分

    1、什么是划拨土地使用权有偿使用?

    划拨土地使用权有偿使用就是按照社会主义市场经济体制的要求,根据国家法律法规,对通过划拨方式取得的经营性建设用地土地使用权,由土地使用者向国家交纳土地使用费,从而实现划拨土地的有偿使用。

    2、划拨土地使用权有偿使用的法律依据是什么?

    (一)《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

    (二)《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)明确指出:“国家对原以划拨方式取得国有土地使用权,除按法律规定的范围实行划拨外,其余一律实行有偿有期限使用”。

    (三)《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定:“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家”。

    (四)《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十三条规定:“原以划拨方式取得的国有土地使用权,除依法可以继续无偿使用外,均应实行有偿使用”。

    3、划拨土地有偿使用费收取标准是如何规定的?

    《威海市人民政府关于对划拨土地实行有偿使用的通知》(威政发[2000]18号)规定:“以租赁方式实行有偿使用的,土地年租金由市、县级市土地管理部门按不低于基准地价的40%为基数,以一定的土地还原率合理测算,报同级人民政府批准后执行”。我市实行有偿使用的划拨土地分为商业用地和工业用地,商业用地包括:商业、办公、金融、旅游、娱乐、饮食、服务业等;工业用地包括:工业、仓储、能源、交通、通讯用地。我市市区现分六个级别。

    土地年租金标准可随基准地价调整作相应调整,因改变周边环境一时不能调整的地价可以作为浮动价格报人民政府批准确定。

    威海市市区划拨土地年租金标准

    (自2014年7月1日起实施)

    价格   级别

    类别

    一级地

    二级地

    三级地

    四级地

    五级地

    六级地

    商业

    基准地价

    4000

    2530

    1800

    864

    720

    600

    年租金

    106

    67

    48

    23

    19

    16

    工业

    基准地价

    750

    570

    390

    320

    300

    年租金

    19

    14

    10

    8

    8

     

    4、土地使用税与土地有偿使用费是什么关系,已交纳了土地使用税是否还需要交纳土地使用费?

    土地使用税与土地有偿使用费都是国家的土地税费政策,但二者是有区别的。

    土地使用税是税务部门收取的,征收范围为城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地,包括国有划拨土地、出让的国有土地和集体土地,具体标准可到税务部门了解。

    划拨土地有偿使用费是由土地部门收取的地租,征收范围只是对以划拨方式取得的用于生产经营的国有土地。

    已交纳了土地使用税的划拨土地,仍需按规定交纳土地使用费。

     

    八、矿产资源开发管理部分

    1、什么是采矿许可证制度?

    采矿许可证制度是指拟在中华人民共和国领域及管理海域从事矿产资源开采活动的所有自然人和法人,必须向采矿登记管理机关申请,经批准取得采矿权,办理登记手续并领取采矿许可证方可在批准的范围内从事采矿活动的制度。矿产资源开采根据矿产规模、矿产类型等由国土资源管理部门分四级审批。其中,开采国家规划矿区、对国民经济具有重要价值矿区的矿产和国家规定实行保护性开采的特定矿种,办理申请、审批和采矿登记时,应当持有国务院有关主管部门批准的文件。

    2、采矿权的取得方式是什么?

    采矿权的取得方式有两种渠道,一是出让取得;二是转让取得。出让方式取得包括申请授予和招拍挂等方式。

    (1)采矿权申请授予。采矿权申请授予是国家出让采矿权的行为。国家依照法定程序对申请人的申请进行审查,符合条件的,经过批准,将采矿权授予采矿权申请人并颁发采矿许可证,使其成为采矿权人。

    (2)采矿权招标、拍卖、挂牌。这是国土资源部门发布公告后,通过招拍挂等市场竞争方式出让采矿权。

    (3)采矿权转让。这是采矿权人在法律法规规定的条件下,经依法批准,以出售、作价出资等形式,将采矿权转让他人的行为。

    3、如何办理采矿许可证?

    凡进行矿产资源开采的,应通过招标、拍卖、挂牌或者协议出让等有偿方式取得采矿权,并依法办理采矿许可证。探矿权人已探明矿产资源储量并且符合采矿权人申请条件的,可直接向省国土资源厅申请办理采矿许可证。

    申请人所申请之项目必须是采矿权年度出让方案中的项目,经由矿业权交易中心组织实施,投标人、竞买人以招标、拍卖、挂牌或者协议出让方式取得采矿权后,采矿权申请人应持划定矿区范围申请书、矿业权交易机构出具的《采矿权成交确认书》和《采矿权合同出让》向国土部门申请划定矿区范围,划定后再向国土部门申请办理采矿许可证。

    4、采矿权的有效期限有何规定?

    国务院《矿产资源开采登记管理办法》规定,采矿许可证有效期按照矿山建设规模确定:大型以上的,有效期最长为30年;中型的,最长为20年;小型的,最长为10年。采矿许可证有效期满,需要继续采矿的,应当在采矿许可证有效期届满的30日前,到登记管理机关办理延续登记手续。

    5、采矿权到期后,采矿权人要继续开采怎么办?

    采矿许可证有效期届满后,采矿权人要继续开采的,应当在采矿许可证有效期届满30日前到原登记机关办理延续登记手续。采矿权人逾期不办理延续登记手续的,采矿许可证自行废止。逾期未办理延续登记手续继续采矿的,按无证采矿予以查处。

    6、采矿权转让由哪个部门审批?

    采矿权转让由国土资源部和省级国土资源管理部门审批。国土资源部负责由其发证的采探矿权转让的审批,其他采矿权的转让由省级国土资源管理部门审批。

    7、矿山企业之间的矿区范围争议如何处理?

    根据《矿产资源法》第49条规定,矿山企业之间的矿区范围的争议,由当事人协商解决,协商不成的,由有关县级以上地方人民政府根据依法划定的矿区范围处理;跨省、自治区、直辖市的矿区范围的争议,由有关剩、自治区、直辖市人民政府协商解决,协商不成的,由国务院处理。

    8、在河道或林地内采砂、石等矿产资源有什么规定?

    在河道采砂由河道主管部门进行管理,也就是水利局,《中华人民共和国水法》第三十九条规定:国家实行河道采砂许可制度。河道采砂许可制度实施办法,由国务院规定。

    在行洪、排涝河道内申请开采砂石、砂金,须经河道主管部门批准;涉及航道的,经河道主管部门会同航道主管部门批准后,到国土资源行政管理部门办理采矿审批登记手续。

    在林地采砂由林业主管部门进行管理,《中华人民共国和森林法》第十九条禁止毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。

    9、我单位在工程施工过程中采出的砂、石、土,可不可以自用?用不用缴费?

    如果建设单位在工程建设项目批准占地范围内,因工程施工而动用砂、石、土用于本工程建设,但不将其投入流通领域以获取矿产品营利为目的,或就地采挖砂、石、土用于公益性建设的,可以不办理采矿许可证,不缴纳资源补偿费。

    凡以营利为目的的开采上述及其他矿产资源的单位、个人,均应按照矿产资源法及其配套法规的有关规定办理采矿登记手续,缴纳相关费用。

    10、我想办一家采石场,能办吗?

    采矿权设置必须符合《矿业权设置方案》和《威海市矿产资源开发利用总体规划》,与城乡经济建设发展规划相协调。另外,采矿权申请人必须具有相应的资质条件,有与开采方案相适应的资金、技术和设备,又能够独立承担民事责任、履行法定义务的能力。现在,所有新设采矿权出让必须通过招标、拍卖、挂牌的方式公开出让。根据威政办发〔2008〕60号文件要求,市区范围内不得新设采石场,所以目前威海四区不得设置。

    11、采矿权可以抵押吗?

    根据《矿业权出让转让管理暂行规定》(国土资发〔2000〕309号)的有关规定,采矿权人依照有关法律作可以将其拥有的采矿权在不转移占有的前提下作抵押,向债权人提供担保。债权人要求抵押人提供抵押物价值的,抵押人应委托评估机构评估抵押物。矿业权设定抵押时,矿业权人应持抵押合同和矿业权许可证到原发证机关办理备案手续。矿业权抵押解除后20日内,矿业权人应书面告知原发证机关。债务人不履行债务时,债权人有权申请实现抵押权,并从处置的矿业权所得中依法受偿。新的矿业权申请人应符合国家规定的资质条件,当事人应依法办理矿业权转让、变更登记手续。采矿权人被吊销许可证时,由此产生的后果由债务人承担。

    12、矿山想转让给别人,可以吗?

    根据《探矿权采矿权转让管理办法》,已经取得采矿权的矿山企业,因企业合并、分立,与他人合资、合作经营,或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形,需要变更采矿权主体的,经依法批准,可以将采矿权转让他人采矿。转让采矿权,应当具备下列条件:(一)矿山企业投人采矿生产满1年;(二)采矿权属无争议;(三)按照国家有关规定已经缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税;(四)国务院地质矿产主管部门规定的其他条件。国有矿山企业在申请转让采矿权前,应当征得矿山企业主管部门的同意。

    13、到国土部门办理采矿证需收取哪些费用?

    需缴纳采矿权价款、矿产资源补偿费、采矿权使用费和采矿权登记费。

    采矿权价款必须通过评估机构进行评估确定缴纳数额;

    矿产资源补偿费按照矿产品销售收入的一定比例计征,金额=矿产品销售收入*补偿费费率*开采回采率系数;

    采矿权使用费为法定的费率乘以矿区面积,矿区面积小于等于0.5平方公里的按0.5平方公里计,大于0.5小于1平方公里的按1平方公里计,缴费标准为每年每平方公里1000元;

    采矿权登记费在办理采矿许可证时缴纳。申请登记费为大型矿山500元,中型矿山300元,小型矿山200元;延续登记100元;变更登记100元。

    14.我的采石场(四区范围内)于去年被关停,而有的采石场却没有关停是为什么?

    为了全面加强市区生态保护,改善自然景观,营造良好的生态环境和城市形象,实现可持续发展,促进矿产资源开发与环境保护的协调发展。市政府[2010]第50次市长办公会议明确要求,对市区周边采石场进行关停,同时,本着“既可为城市建设提供石材供应,又可通过搬山造地增加城市用地空间,还可节省环境治理资金”的原则,设置几处集中开采点,选择治理难度大的山体,用3至5年时间进行整体搬山造地。因此,市区周边共保留了5处搬山集中开采点,在这5处集中开采点范围内的采石场可视情况保留或重新进行采矿权出让,除上述范围内的11家采石场,其它所有的采石场在两年内全部关停。这11家采石场,也在根据环境保护的需要进行整合关停,目前仅剩余7家。

    15.采石场关停了是否应该有补偿?

    采矿许可证到期关停的采石场不应予以补偿,因无法律依据。如在采矿许可证有效期内需关停的,视具体关停原因,由相应的单位或部门按投资额度、生产规模及许可证有效期长短等因素给予适当的补偿。

    16.已经通过挂牌方式取得某处采矿权,接下来如何办理采矿许可证。

    答:采矿权竞得人应准备以下资料:市局、分局初审意见、申请人法人营业执照复印件、采矿权申请登记书、资质证明(验资报告;技术人员、设备情况介绍)、矿区范围批复文件、镇、村允许办矿证明、矿区范围图、矿产资源开发方案、矿山地质环境保护和治理方案、资源储量报告、造成土地破坏的,要提交有资质单位编制的《土地复垦方案》、环评报告、相关的采矿权竞得文件以及采矿权出让合同到行政审批中心窗口提交资料,另外有不明白的地方可向国土资源局矿管科咨询。

    17发现金矿石,如何检测金的品位?

    答:应到专门的地质勘查部门进行检测化验,具体地址可咨询矿管科,电话5890181。

    18.我是某某矿产资源评估所,想要参与威海市矿产资源价款评估业务,可以吗?你们选择评估机构是以什么方式?怎样进行的?

    答:我们在进行采矿权出让时,都会按照规定在网上公开选择矿业权评估机构对采矿权价款进行评估。网上公告的时间为五个工作日,这期间内,国内所有具有相应资质并符合报名条件、标准要求的矿业权评估机构,均可以依据招标公告向我局指定承办科室提交相关资料(需提交的资料将会在网上公布)进行报名申请,报名结束后,我局将依据各申请人的资质、专业条件、评估业绩、从业信用记录和评估报告质量评价记录等条件确定有效报名机构,并在网上予以公告。名单公布五个工作日后,我局将会在网上公告的竞标地点,以采取公开竞争方式选择评估机构,并于当日公告选择结果。之后,五个工作日内,我局与被选定的评估机构签订评估合同书。

     

    九、地质勘查部分

    1、申请探矿权,应当向登记管理机关提交哪些资料?

    (1)申请登记书和申请的区块范围图

    (2)勘查单位的资格证书复印件

    (3)勘查工作计划、勘查合同或者委托勘查的证明文件

    (4)勘查实施方案及附件

    (5)勘查项目资金来源证明

    (6)国务院地质矿产主管部门规定提交的其他资料

    2、探矿权转让应当具备的条件?

    (1)自颁发勘查许可证之日起满2年,或者在勘查作业区内发现可供进一步勘查或者开采的矿产资源

    (2)完成规定的最低勘查投入

    (3)探矿权属无争议

    (4)按照国家有关过定已经缴纳探矿权使用费、探矿权价款

    (5)国务院地质矿产主管部门规定的其他条件

    3、探矿权价款是什么?

    探矿权价款是指探矿权申请人,向登记管理机关申请取得国家出资勘查探明的矿产地探矿权时,向国家缴纳的款项。其实质是国家勘查投资的收益。

     

    十、地环环境保护部分

    1、地质灾害诱发的主要因素有哪些?

    (1)大雨、暴雨和长时间的连续降雨或融雪,使地表水渗入坡体,软化岩、土及其中软弱面。

    (2)地震引起坡体晃动或强烈振动破坏坡体平衡。

    (3)表水的冲刷、浸泡,河流水库水体不断地冲刷或浸泡坡脚,削弱坡体支撑或软化岩、土,降低坡体强度。

    (4)不合理的人类活动,如开挖坡脚或边坡、地下采空、塘库堰蓄水或渗漏、采掘矿产资源、道路工程、其它建设等改变和破坏坡体原始平衡状态的人类活动。

    2、发现地质灾害险情怎么办?

    (1)处险不惊、冷静应对,立即采取措施,要先救人,不要贪恋财物;

    (2)受灾害威胁的居民要及时避让,进行自救、互救;

    (3)密切跟踪灾情和险情,加强监测,未确定其稳定性之前,撤离出来的人员不得匆忙又搬回去;

    (4)服从安置,听从指挥,不轻信灾害谣传和误传,消除恐慌心理,协助维护秩序与社会安定。

    (5)发现地质灾害险情或者灾情的单位和个人,应当立即向当地政府或者国土资源部门报告。当地人民政府或者县级人民政府国土资源主管部门接到报告后,应当立即派人赶赴现场,进行现场调查,采取有效措施,防止灾害发生或者灾情扩大。并向上级人民政府和国土资源主管部门报告。

    3、发生地质灾害可采取的应急措施?

    (1)视险情将人员物资及时撤离危险区。当崩塌滑坡由加速度变形阶段进入临滑阶段时,崩滑灾害在所难免,不是人力在短时间内可以制止的,此时,应及时将情况上报当地政府部门。政府和国土部门在地质灾害易发季节都有人24小时值班,政府部门将组织险区内居民、财产及时撤离险区,确保人民生命财产安全。

    (2)及时制止致灾的动力破坏作用,为争取抢险、救灾时间,延缓崩塌滑坡发生大规模破坏,监测技术人员应立即分析资料,及时制止致灾动力破坏作用,如因采矿而诱发的崩塌,应立即停止采矿活动;如因开挖坡脚而诱发的滑坡,应立即停止采挖活动;如因开挖坡脚而诱发的滑坡,应立即停止开挖活动;如因渠道漏而诱发的滑坡,应立即停止对渠道进行放水。

    (3)事先有预兆者,应尽早制订好撤离计划崩塌滑坡灾害在大规模崩、滑前,往往事先有前兆,在此种情况下,当地政府部门应尽早制定好险区人民疏散、撤离计划,以防造成混乱而发生不必要的人员伤亡事故。

    4、发生泥石流时应采取的应急措施?

    (1)当处于泥石流区时,应迅速向泥石流沟两侧跑离,切记不能顺沟向上或向下跑动。当处于非泥石流区时,则应立即报告该泥石流沟下游可能波及(影响)到的村、乡、镇、县或工矿企业单位。(2)有关政府部门应立即组织有政府、单位(村、乡、镇)、专家及当地群众参加的抢险救灾活动。(3)拟定并实施应急措施(或计划)。比如:酌情限制车辆和行人通行;组织危险区群众迅速撤离等。(4)密切注视该泥石流灾害可能引发某种生命线工程(如水库、铁路、公路等)的次生灾害甚至第三次灾害。如火灾、洪水、中断交通、爆炸、房屋倒塌等。(5)建立观测站(网)进行长期动态监测,掌握灾情的变化发展趋势,并作出决断。

    5、发生地面塌陷时应采取的应急措施?

    (1)视险情发展将人、物及时撤离险区。在发现前兆时即应制定撤离计划。(2)塌陷发生后对临近建筑物的塌陷坑应及时填堵,以免影响建筑物的稳定。其方法是投入片石,上铺砂卵石,再上铺砂,表面用粘土夯实,经一段时间的下沉压密后用粘土夯实补平。(3)对建筑物附近的地面裂缝应及时堵塞,地面的塌陷坑应拦截地表水防止其注入。(4)对严重开裂的建筑物应暂时封闭不许使用,待进行危房鉴定后才确定应采取的措施。

    6、常见地质灾害的预防措施?

    避免崩塌、滑坡灾害的措施

    (1)在工程选址中尽量避开已有或易于发生地质灾害的地段。

    (2)工程设计和施工中注意避免因不合理开挖边坡、堆放、弃土以及排水而诱发的崩塌、滑坡。

    避免或减轻泥石流灾害的措施

    (1)汛期生活和劳作应尽量避让泥石流多发的河谷区。

    (2)加快退耕还林,加强植树造林、防止乱砍滥伐,搞好水土保持,杜绝或减轻诱发泥石流产生的人为因素。

    在野外工作如何躲避地质灾害。人们在野外工作时,如果遇到突发性地质灾害应采取下面的方法避让:

    (1)避开山边的危险环境

    1.陡峭的山坡、山崖,以防地裂、滑坡等;

    2.山脚、陡崖,以防山崩、滚石、泥石流等。

    (2)躲避山崩、滑坡、泥石流遇到山崩、滑坡、泥石流,要向垂直于滚石前进方向跑。切不可顺着滚石方向往山下跑,遇到山崩、滑坡,也可躲在结实的障碍物下,或蹲在地沟、坝下,特别要保护头部。

    7、农房建设中地质灾害的应对?

    (1)农房选址,讲求地质环境安全的原则。一般说来,农房建设选址应当考虑在地质落差不大,地形平缓舒展,浮土覆盖较薄,地层构造稳定的地段,陡坎上、下、陡崖不宜选址,湖、库、塘等水体前缘不宜选址,古崩塌、古滑坡形成的松散堆积物上不宜选址,已知地质灾害危险区后缘不宜选址,已知地质灾害危险区内不能选址,不稳定斜坡上不能选址。

    (2)基础工程,讲求的是坚实的原则。在平整屋基时应当剥去表层浮土,并深入基岩 750px 左右砌筑基础。泥土较厚的地方可以开挖深入基岩,必要时应当进行桩基础施工。基础工程应使用砂岩块石浆砌,必要时应进行砖混或钢混施工。

    (3)附属工程,讲求实用的原则。

    1.支挡工程(堡坎),包括后缘的阴沟堡坎和前缘的院坝堡坎,凡在有坡度的地方修建房屋,切坡超过 2 米高的都应砌筑支挡工程(堡坎),其厚度根据具体情况而定,确保其承受被支挡体的侧向应力。支挡工程以块石浆砌为主,应预留足够的排水孔和一定的倾角。

    2.排水工程(开沟),包括阳沟和阴沟的深度和宽度视其集水面积而定,以保证能够及时排除积水为宜,需有一定的坡度,并进行硬化。

    8、我市矿山地质环境治理情况

    近年来,我市对矿山地质环境治理问题一直非常重视,按照保护与治理并重的原则,一方面要求“三线三区”(铁路线、公路线、海岸线、风景名胜区、自然景观保护区和城市规划区)可视范围内不得存有石场。目前环翠、高区、经区、工业新区范围内,除几处集中开采点进行后续治理性开采外,所有采石场、沙场已全部关停。另一方面把矿山地质环境治理作为建设“蓝色休闲之都、世界宜居城市”的重要内容和任务,对存在安全隐患和影响市容市貌的关闭矿山分期分批进行治理,为此市政府办公室专门印发了《关于威海市区重点区域采石场环境治理的意见》,对市区周边的采石场治理工作进行了全面部署,提出了明确要求。截止目前我市已投入资金约3亿元,治理矿山面积达183.79万平方米。有关矿山治理工作还在有序推进。

    9、采矿地质环境方面有关要求

    按照国土资源部2009年颁布的《矿山地质环境保护规定》(国土资源部第44号令),采矿权申请人申请办理(新办、变更、延续)采矿许可证时,应当提交有资质单位编制、经专家评审备案的矿山地质环境保护与治理恢复方案,并签订矿山地质环境保护与治理恢复责任书、交纳保证金。否则不予办理。目的就是确保谁破坏谁治理责任的落实。

    10、矿山地质环境治理恢复保证金

    1.保证金的收费标准

    保证金的收费是根据矿产资源储量相适应的矿山开采规模来确定的,由采矿权人预先缴纳一定数额的保证金,用于其矿山生态环境恢复治理的暂存资金,以确保矿山闭坑后能及时得到恢复治理,从而达到保护生态环境的目的。矿山地质环境治理保证金的收取标准,按照不低于治理费用的原则,具体的收交标准按照《山东省矿山地质环境治理保证金管理暂行办法》等有关规定执行。

    2.保证金收缴形式

    (1)新办采矿登记和办理延续、变更登记的矿山,要提交资质单位编制的地质环境保护与治理恢复方案,与所在地的国土资源部门签订地质环境恢复治理协议,按规定缴纳相应的保证金。采矿权人发生变更的,要办理保证金转让手续。到期未提交治理方案,没有签订地质恢复治理协议和未缴纳保证金的要责令整改,整改不合格予以关闭。

    (2)保证金分一次性交纳和分期交纳。采矿许可证有效期3年(含3年)以内的,采矿权人应当一次性全额交纳保证金。采矿许可证有效期超过3年的,采矿权人可以分期交纳保证金。首次交纳数额不得低于应交总额的30%,余额可每3年交纳一次,每次交纳数额不得低于余额的50%,但在采矿许可证有效期满前一年应当全部交清。

    3.保证金的返还条件

    设立保证金的目的就是为了确保开采造成的地质环境破坏能及时得到有效治理,若采矿权人按照方案进行了治理并通过验收,已交纳的保证金应当返还。采矿权人在采矿过程中应当边开采边治理,并作好资料的收集整理,以备验收。采矿权人在采矿活动结束后完成矿山地质环境治理的,并向负责收取保证金的国土资源行政主管部门书面提出验收申请。经验收合格的,由负责收取保证金的国土资源行政主管部门签发矿山地质环境治理验收合格通知书,并及时将保证金本息返还采矿权人。采矿权人要求对分期治理工程进行验收的,经验收合格的,返还已交纳保证金的50%,剩余部分抵交下期应交保证金数额。

    矿山地质环境治理不符合要求的,由负责收取保证金的国土资源行政主管部门责令采矿权人限期进行治理。逾期不治理或者治理仍达不到要求的,由负责收取保证金的国土资源行政主管部门通过向社会公开招标等方式,组织有关单位用保证金进行治理。治理费用超出采矿权人所交保证金(含利息)的部分由采矿权人承担。

    11、矿山地质环境治理恢复的主体

    开采矿产资源造成矿山地质环境破坏的,由采矿权人负责治理恢复,治理恢复费用列入生产成本。责任人灭失的,由矿山所在地的市、县国土资源行政主管部门,使用经市、县人民政府批准设立的政府专项资金进行治理恢复。同时,国家鼓励单位和个人按照谁投资谁受益的原则投资治理。

     

    十一、测绘管理部分

    1、居民购买的房屋实际面积与房产证所著的面积不符,该找谁核实解决?

    房产测绘属于法定测绘。根据建设部、国家测绘局联合发布的《房产测绘管理办法》的有关规定,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托具有省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资质证书》的测绘单位进行房屋测绘,其测绘结果具有法律效力。

    2、申请办理测绘资质,该如何办理?

    测绘资质审批实行分级管理。国家测绘地理信息局负责甲级测绘资质的受理、审查和颁发《测绘资质证书》,省国土资源厅负责乙、丙、丁级测绘资质的受理、审查和颁发《测绘资质证书》。申请单位可以向我局提出申请,由我局按照《测绘资质管理规定》和《测绘资质分级标准》进行审查,对符合上述规定的申请单位出具初审意见,报省国土资源厅审批。具体申请需要提交的资料,可向市国土资源局咨询。

     

    热门话题:

    1、     小产权房

    小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前所称的小产权房是指未经审批在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在房管部门不会给予备案。所谓产权证由乡政府或村政府颁发,不是真正合法有效的产权证

    政府对小产权房态度是一贯的,建设、销售小产权房严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。

    购买小产权房存在多重风险:

    1、法律风险。由于小产权房不具备普通商品房的法律性质,其不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。由于购买小产权房的合同是无效的,即使开发商违约,购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在房屋使用过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

    2、政策风险。购买在建小产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。

    3、监管缺位。目前,小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。

    4、无法保值增值。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,对房屋的保值和升值也有很大影响。

    2013年11月22日,国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知,要求各省区市国土资源、住房城乡建设主管部门全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚持依法依规,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售小产权房行为。对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的小产权房案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,坚决拆除一批,教育一片,发挥警示和震慑作用。

    各地正加快对小产权房进行清理统计,在此基础上将研究提出分类处理意见。

     

    2、增减挂钩政策

    城乡建设用地增减挂钩,是指将“农村建设用地”和“拟用于城镇建设的土地”共同组成“建新拆旧项目区”,通过建新与拆旧复垦的方式,在确保项目区内建设用地总量不增加,耕地和基本农田面积不减少、质量不降低的前提下,达到用地布局更合理,土地利用更加节约集约的目标。简单地讲,所谓挂钩就是将需要改造的农村居民点、废弃砖瓦窑等农村建设用地,拆除复垦成耕地,农村复垦退出多少,城镇就可以增占多少,一拆一建两者相挂钩,达到不新占耕地的目的,实际上是一种用地优化调整。挂钩的主要实施方式是整理复垦,就是通过复垦低效建设用地,减少城镇规划区外农村建设用地,将复垦后取得的建设用地增加指标,用于新的城镇建设。

     

    3、土地制度改革

    十八届三中全会决定提出,建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求。推进土地制度改革要守住四大底线,一是改革中不能把土地公有制,也就是国家所有、集体所有的性质改变了,包括农村土地承包经营这一制度要长久不变;二是不能把耕地改少了;三是不能把粮食产量改下去了;四是不能把群众利益损害了。土地制度改革是基础性的制度改革,中央对土地制度改革一直采取慎重、稳妥态度,要求 “守住底线,试点先行,稳妥推进”,因此威海必须在省厅统一部署下有序推进各项改革。

     





    打印本页 关闭窗口
Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统